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人口公寓-规范既有商业和办公用房改建租赁住房(以下简称“商改租”)

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如今,「利好」終於殺到。深圳「商改租」的「三必要」

《通知》提出了「三必要」,一是「商改租」是貫徹落實國家、省、市有關培育和發展住房租賃市場的要求。為加強租賃住房建設,切實增加租賃住房供應,國務院39號文、省政府7號文以及市政府6號文均提出允許將商業用房按規定改建為租賃住房,以支持租賃住房建設。但「商改租」是租賃住房籌集的一種新模式,需要相應的指導性文件對改建活動的各個環節加以引導和規範,以確保該政策的落地實施。截至目前,深圳尚未出台有關「商改租」的指引性文件,有必要加快推進本《通知》的制定出台,以落實國家、省、市的政策要求。

與之形成鮮明對比的是,深圳商品住房供求關係嚴峻。2019年,深圳新房住宅成交量突破320萬平米,擺脫了連續2年在300萬平米以下徘徊的局面,同比增長26%,成交套數達到3.3萬套;二手住房成交套數達到近6.8萬套,同比增長11%。

有業內人士認為,整體而言新政效應顯現還需要一定時間,房租的漲跌還是要看市場上的房源是否有明顯的增量,房企願不願「商改租」,如果「商改租」帶來的增量不明顯,對租金影響「非常有限」。

據不完全統計,自近年以來,「商改租」已在北京、上海、廣州、天津、南京等得到鼓勵。2018年,北京市規劃和國土資源管理委員會發佈《建設項目規劃使用性質正面和負面清單》指出,鼓勵三環路以外的商業零售、商務辦公建築調整為出租型公寓的規定。政策的部分放開也說明,北京正在逐步探索「商改租」的推進方式和推進範圍。

2019年9月,廣州市規劃和自然資源局、廣州市住房和城鄉建設局聯合印發《廣州市商業、商務辦公等存量用房改造租賃住房工作指導意見》。這次的政策也被業界稱為是2019年廣州出台的「最猛」的一項政策之一,不僅可以擴大租賃住房供應,還盤活閑置的商業地產項目。

繼廣州「商改租」政策落地之後,住宅房價全國第一但寫字樓空置率高企的深圳,終於邁出了「商改租」的步伐。

對於改建要求,《通知》對商業辦公用房的改建提出了七個方面的要求,包括結構安全、消防安全、環保衛生、物業規範、用途限制、綠色改建和技術標準。其中,為鼓勵將符合條件的既有商業辦公用房改建為租賃住房,《通知》對「商改租」項目規定了可申請中央獎補資金、實行民用水電費價格等鼓勵政策。因此,《通知》要求改建后只能用作租賃住房,且改建項目自聯合會審通過之日起5年內不能改變租賃住房用途。《通知》還明確,該類租賃住房不提供學位,考慮到商業辦公用房的改建多以小戶型為主,且在不改變土地性質的情況下,主要是將商業辦公的建築功能調整為商務公寓功能。

為盤活存量閑置商業和辦公用房,規範既有商業和辦公用房改建租賃住房(以下簡稱「商改租」),增加住房租賃市場有效供給。深圳市住建局日前組織起草了《深圳市住房和建設局關於既有商業和辦公用房改建為租賃住房有關事項的通知》(徵求意見稿)。

通知還承認了深圳市「商品住房供求關係嚴峻」。

二是優化城市空間資源配置,提升商業辦公用房使用效率的要求。在深圳市業升級步伐不斷加快、互聯網對傳統商業持續衝擊以及整體經濟遭遇系列負面因素的影響下,既有商業辦公用房功能需隨產業升級進行調整,傳統工商業對空間的需求明顯下降,部分區域商業辦公出現閑置,原特區外商業辦公空置較明顯。此外,近年來城市更新工改M0(即產業研發用房,類似於商業辦公)持續推進,向市場供應了大量的產業研發用房,加上已有的總部基地、商務區規劃,全市商業辦公供應量持續增長,可能加劇商業辦公用房閑置。對此,深圳市委市政府高度重視,要求根據國家試點工作要求,結合深圳實際,制定已建成但空置的商業辦公項目改建租賃住房的政策,以盤活存量空置商業辦公用房,培育住房租賃市場,解決人民群眾住有所居問題。

所以,有市場人士認為,就在大家對深圳寫字樓空置率升高憂心忡忡的時候,「利好」突然殺到。

根據統計局數據,過去10年,深圳常住人口從2009年的995萬增長到2018年的1303萬(實際常住人口可能在1600萬,全部管理人口超過2200萬)。近5年(2014-2018年),深圳年度常住人口分別增長15萬、60萬、53萬、62萬和49.8萬,已成為全國各大城市人口增長最多的城市。

所以,有市場人士認為,就在大家對深圳寫字樓空置率升高憂心忡忡的時候,「利好」突然殺到。

在南山、福田、羅湖等城區,熱門地段找到集中式長租公寓理想的門店,房源少之又少,這些位置也有大量的商業寫字樓、公寓閑置,如果將這部分房源改造成出租房源,能改為租賃住房,可以使得房源規模擴大,議價方面也有降價空間,開店成本或許能降低。

由此可見,對於因城市發展、產業升級而「誕生」的一批無法適應新生產方式要求的老廠房而言,被改造成為租公寓等居住形態,成為了越來越多的企業眼中包含巨大的利潤空間的業務。但另一方面,有經營長租公寓項目的投資人告訴記者,由於缺乏相關規定,無論是廠房宿舍改成的公寓,還是純工業廠房改成的公寓,過去都很難通過消防審批。

廣東省住房政策研究中心首席研究員李宇嘉表示,對深圳來講,近幾年受互聯網行業的衝擊,商業體量的飽和以及部分企業外遷等影響,騰出了很大部分城市空間。與此同時,隨着深圳人口的增加和居住需求的增大,迫使租賃住房快速的發展,但原有的商品住房租金水平太高,再加上城中村只是租賃的一部分。特別對於深圳的人才來講,很難滿足體面的租賃需求,所以就需要把存量住房空間盤活起來。深圳未來發展的是現代服務業,是一個高度人口密集型的產業,對人口的吸引力還會大規模的增加,所以在住房供應體系和模式上需要進行改革。

2、不存在查封登記等限制轉移登記的情形;如果存在抵押登記等他項權益的,必須同時取得所有他項權益人同意。

而根據來自深圳樂有家的成交數據顯示,2019年在成交價格方面,單價5-7萬元的房源依然最多人購買,34%的房源成交價格在500萬元以上,低於200萬元的房源僅有8%,相比2018年下跌了2個百分點,可見低價房源越來越珍稀,這已成為越來越多的深圳年輕人心中的痛。

從「控房價」到「控房租」, 深圳一直在出招,只是整體租金上漲的趨勢仍未發生變化。有市場人士認為,將一些合適的商業項目轉作住房租賃,既可以盤活商業物業的存量資產,也將有利於增加城市的住房租賃的供應,平抑房租價格。

到底如何解決突出的「人地矛盾」,從《深圳市住房和建設局關於既有商業和辦公用房改建為租賃住房有關事項的通知》(徵求意見稿)中,可以詳細解讀深圳市委市政府對這一問題「必要、必要和必要」的明確思路。

「商改租」出台,對於在深圳打拚的租房者而言,他們最關心的是新政會不會推高租金水平。房源增多,租金就會下降嗎?

高力國際認為,北上廣深等一線城市地產市場已步入存量時代,關注「存量盤活」已成為商辦樓宇可持續發展的重要出路。通過存量優化可激活老舊(閑置)物業多方面價值增值,最終實現「業主,租戶,政府」三方共贏。

「商改租」也可以去「庫存」?

2019年年底,深圳樓市「翹尾」行情很明顯,11月新房住宅和二手住房分別成交3196套和8013套,同比分別增長61%和92%,二手房成交量創2016年4月以來新高。

深圳寫字樓空置率上升租金下跌

3、以宗地或棟為單位;不能以宗地或棟為單位的,改建的部分應當是相對獨立的空間且改建后的租賃住房原則上不少於50套(間)。

上述《通知》主要從「商改租」的改建原則、改建條件、改建要求、實施程序、保障措施五個方面進行規範。

在深圳南山區塘朗片區,由幾十棟舊工業廠房改造而成的長租公寓集悅城,儼然成為了一個「藝術小鎮」。記者調查發現,雖然是舊工業廠房,但集悅城從外形上看與新建的大樓沒有差別,房間的裝修與布置也極其「文藝」,一樓以配套餐飲為主,家電家私全齊,對於年輕人來說的確很具吸引力。與鄰近的城中村塘朗村只有一路之隔,但與塘朗村的城中村房源相比,經過改造之後租金翻了近一倍。

1、已辦理不動產首次登記且不動產權證載用途為辦公、商業。

「商改租」能帶來增量嗎?深圳房價全國第一,令在深打拚的多數年輕人不是由衷地高興,而是時常在「回家置業還是就地紮根」的選擇題上迷茫和無奈。

央視財經還採訪了一位寫字樓業主,這位業主在地王大廈有一套190平米的寫字樓,以前一直租約不斷,就在今年三、四月份租客退租后,接連三四個月都找不到租客。一開始他將租金降低10%,詢價者寥寥無幾,最後他狠心降了25%,才成功出手。

來源:高力國際高力國際最近發佈的數據顯示,2019年深圳全市甲級寫字樓市場新增供應同比增長12%到約70.7萬平方米。相應地,空置率同比上升1.8 百分點到21.2%,導致租金相應調整下降3.4%。高力國際認為,北上廣深等一線城市地產市場已步入存量時代,關注「存量盤活」已成為商辦樓宇可持續發展的重要出路。通過存量優化可激活老舊(閑置)物業多方面價值增值,最終實現「業主,租戶,政府」三方共贏。

三是拓寬租賃住房供應渠道,實現市民住有所居目標的要求。近年來,隨着深圳市經濟的快速發展,人口持續凈流入,新市民人口規模快速增長,全市大部分常住人口主要通過租賃住房解決居住問題。但由於新增建設用地緊約束,商品住房供求關係嚴峻,無法通過新增建設用地解決租賃住房需求。儘管城市更新為我市提供了大量的住宅用地供應,但城市更新中因權利人分散、經濟利益複雜、歷史遺留問題多,存在建設周期長、更新成本高等問題,客觀上難以實現租賃住房的有效供應。鑒於深圳市商業辦公用房供應充足,部分地區空置率較高,且本身也存在改變房屋功能用於居住的市場需求和合理性,通過制定本《通知》,引導既有商業辦公用房改建成租賃住房,可進一步拓寬我市租賃住房供應渠道,實現市民住有所居目標。

上半年就有多家媒體關注深圳寫字樓空置率過高,包括央視財經頻道也報道了這個現象。有中介稱,今年的寫字樓租賃市場是他經歷過最艱難的一年,去年下半年開始,寫字樓退租的情況就不斷增多,手上的放盤量也一直攀升。

影響如何?在現實中,商業辦公用房和廠房改居住,雖非第一次被官方提出,但向來是個敏感話題。

地王大廈可是深圳赫赫有名的地標建築,位於寸土寸金的羅湖中心區,曾是亞洲第一高樓以及「深圳速度」的象徵。這種地標寫字樓都需要降租25%方可出手,足見深圳當前寫字樓市場的冷清。

該通知強調,為盤活存量閑置商業和辦公用房,規範既有商業和辦公用房改建租賃住房(以下簡稱「商改租」),切實增加住房租賃市場有效供給。

2019年12月份,深圳新房住宅成交突破4000套,達到4867套,同比增長44%,創2016年3月以來的成交新高;二手住房或將突破10000套(初步估計為9950套),同比增長161%。

對於改建條件,《通知》對可實施「商改租」的既有商業辦公用房進行了限定。具體而言,該類用房需同時滿足以下條件才能進行改建:

而根據高力國際發佈的2019年上半年深圳甲級寫字樓市場報告,深圳2019年全市甲級寫字樓市場新增供應同比增長12%到約70.7萬平方米,相應地,空置率同比上升1.8 百分點到21.2%,其中最高的前海片區達65.7%。高空置率帶來的是租金下滑。根據央視報道,整個2019年深圳寫字樓的租金價格一直在下行,相比2018年降幅達到20%—30%,其中南山區部分產業園區的租金下跌幅度達到40%。

來源:券商中國(ID:quanshangcn),作者:吳家明;

此外,根據《通知》,改建條件共有7條,有4條值得高度關注:一是一棟樓改建后至少要50套;二是改造后的性質是公寓;三是五年內不能更改用途;四是不提供學位。

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從「控房價」到「控房租」, 深圳一直在出招,只是整體租金上漲的趨勢仍未發生變化。最終,還是祭出了「商改租」的大招。

2018年,上海在《上海市城市總體規劃(2017-2035年)》的公告中,明確提到 「可以將多餘存量的工廠、倉庫、辦公樓、公寓式酒店改為住宅,用作公共租賃住房」。

《通知》還指出,在深圳產業升級步伐不斷加快、互聯網對傳統商業持續衝擊以及整體經濟遭遇系列負面因素的影響下,既有商業辦公用房功能需隨產業升級進行調整,傳統工商業對空間的需求明顯下降,部分區域商業辦公出現閑置,原特區外商業辦公空置較明顯。此外,近年來深圳城市更新工改M0(即產業研發用房,類似於商業辦公)持續推進,向市場供應了大量的產業研發用房,加上已有的總部基地、商務區規劃,全市商業辦公供應量持續增長,可能加劇商業辦公用房閑置。

今日关键词:现实版烈火英雄